Оренда житла в Іспанії без nómina: що просять власники, застава за законом і хто платить агенції

Nómina означає іспанський розрахунковий лист про зарплату. У новоприбулих її часто ще немає, і багато власників через це відмовляють. Нижче описано, що зазвичай просять натомість і де закон ставить межі.

1. Що просять замість nómina

Це практика ринку, а не закон:

• банківські виписки за кілька місяців (іспанські або з України чи ЄС, з перекладом, якщо треба);
• трудовий договір або лист від роботодавця, зокрема іноземного, якщо працюєте віддалено;
• для autónomo: податкові декларації (modelo 130/303, річна декларація);
• підтвердження заощаджень на рахунку;
• поручителя (avalista), тобто людину з доходом в Іспанії, яка підписує договір разом з вами;
• банківську гарантію (aval bancario);
• документ про тимчасовий захист або TIE, NIE.

Надсилайте копії документів з водяним знаком «тільки для оренди за адресою …» і не надсилайте фото паспорта незнайомим людям до перегляду житла.

2. Що каже закон про заставу

Стаття 36 Закону 29/1994 про міську оренду (LAU):

• Fianza (обов'язкова застава): рівно 1 місячна оплата при оренді житла (2 місяці, якщо приміщення нежитлове).
• Додаткова гарантія (aval, депозит тощо) понад fianza дозволена, але для договорів оренди житла строком до 5 років (до 7, якщо власник компанія) вона не може перевищувати 2 місячних оплат.
• Отже, для звичайної довгострокової оренди максимум становить 1 місяць fianza та до 2 місяців додаткової гарантії. Окремо платиться перший місяць оренди.
• Fianza має повернутися після здачі ключів. Якщо власник не повертає її довше за місяць, на суму нараховуються законні відсотки.

⚠ Уточніть: з 8 жовтня 2026 року діють нові пункти статті 36 з Королівського декрету-закону 29/2026: заборона вимагати від орендаря страховку від несплати, ліміт додаткової гарантії в 1 місяць для тимчасової оренди та акт стану житла при виїзді. Попередній схожий декрет (26/2026) Конгрес скасував 2 жовтня 2026 року, а декрет 29/2026 ще має схвалити парламент. Перевіряйте актуальну редакцію на BOE.

3. Хто платить агенції

За статтею 20.2 LAU витрати на послуги агенції з оформлення договору оренди не можна перекладати на орендаря «ні прямо, ні опосередковано, під жодною назвою». Додаткові послуги орендар оплачує, лише якщо сам письмово їх замовив, знаючи, що вони необов'язкові та скільки коштують.

4. Строк договору

Якщо договір укладено менше ніж на 5 років (7, якщо власник компанія), він щороку продовжується автоматично, доки не мине 5 (7) років, якщо ви самі не попередите про виїзд щонайменше за 30 днів (стаття 9 LAU).

5. Fianza в Андалусії

Раніше в Андалусії власник мав здати fianza на зберігання в агенцію AVRA Хунти.

⚠ Уточніть: за повідомленнями юридичних видань, новий закон про житло Андалусії (Ley 5/2025) з січня 2026 року скасував цей обов'язок для нових договорів. Офіційної сторінки Хунти з цього питання ми не знайшли. Перевірте на сайті Хунти або в юриста.

6. Як не натрапити на шахраїв

• Не платіть «бронь» чи «депозит», доки не побачили житло наживо або на відеодзвінку з власником і не перевірили, що людина справді власник. Попросіть nota simple з Реєстру нерухомості або квитанцію IBI.
• Не надсилайте гроші через Western Union чи на криптогаманці, не переходьте в месенджер на прохання «тут незручно».
• Туристичне житло на короткий строк в Андалусії має реєстраційний номер (VFT/VUT). Просіть його.
• Більше про схеми: Як безпечно купувати й продавати з рук.

7. Прописка

Домовтеся з власником про прописку ще до підписання договору. Без неї складніше з лікарем, школою та документами. Див. Прописка (empadronamiento) у Малазі.