Аренда жилья в Испании без nómina: что просят владельцы, залог по закону и кто платит агентству

Nómina означает испанский расчётный лист о зарплате. У новоприбывших её часто ещё нет, и многие владельцы из-за этого отказывают. Ниже о том, что обычно просят взамен и где закон ставит границы.

1. Что просят вместо nómina

Это практика рынка, а не закон:

• банковские выписки за несколько месяцев (испанские или из Украины или ЕС, с переводом, если нужно);
• трудовой договор или письмо от работодателя, в том числе иностранного, если работаете удалённо;
• для autónomo: налоговые декларации (modelo 130/303, годовая декларация);
• подтверждение сбережений на счёте;
• поручителя (avalista), то есть человека с доходом в Испании, который подписывает договор вместе с вами;
• банковскую гарантию (aval bancario);
• документ о временной защите или TIE, NIE.

Отправляйте копии документов с водяным знаком «только для аренды по адресу …» и не присылайте фото паспорта незнакомым людям до просмотра жилья.

2. Что говорит закон о залоге

Статья 36 Закона 29/1994 о городской аренде (LAU):

• Fianza (обязательный залог): ровно 1 месячная плата при аренде жилья (2 месяца, если помещение нежилое).
• Дополнительная гарантия (aval, депозит и т. п.) сверх fianza разрешена, но для договоров аренды жилья сроком до 5 лет (до 7, если владелец компания) она не может превышать 2 месячных платы.
• Значит, для обычной долгосрочной аренды максимум составляет 1 месяц fianza и до 2 месяцев дополнительной гарантии. Отдельно платится первый месяц аренды.
• Fianza должна вернуться после сдачи ключей. Если владелец не возвращает её дольше месяца, на сумму начисляются законные проценты.

⚠ Уточните: с 8 октября 2026 года действуют новые пункты статьи 36 из Королевского декрета-закона 29/2026: запрет требовать от арендатора страховку от неуплаты, лимит дополнительной гарантии в 1 месяц для временной аренды и акт состояния жилья при выезде. Предыдущий похожий декрет (26/2026) Конгресс отменил 2 октября 2026 года, а декрет 29/2026 ещё должен одобрить парламент. Проверяйте актуальную редакцию на BOE.

3. Кто платит агентству

По статье 20.2 LAU расходы на услуги агентства по оформлению договора аренды нельзя перекладывать на арендатора «ни прямо, ни косвенно, ни под каким названием». Дополнительные услуги арендатор оплачивает, только если сам письменно их заказал, зная, что они необязательны и сколько стоят.

4. Срок договора

Если договор заключён меньше чем на 5 лет (7, если владелец компания), он ежегодно продлевается автоматически, пока не пройдёт 5 (7) лет, если вы сами не предупредите о выезде минимум за 30 дней (статья 9 LAU).

5. Fianza в Андалусии

Раньше в Андалусии владелец должен был сдать fianza на хранение в агентство AVRA Хунты.

⚠ Уточните: по сообщениям юридических изданий, новый закон о жилье Андалусии (Ley 5/2025) с января 2026 года отменил эту обязанность для новых договоров. Официальной страницы Хунты по этому вопросу мы не нашли. Проверьте на сайте Хунты или у юриста.

6. Как не нарваться на мошенников

• Не платите «бронь» или «депозит», пока не увидели жильё вживую или по видеозвонку с владельцем и не проверили, что человек действительно владелец. Попросите nota simple из Реестра недвижимости или квитанцию IBI.
• Не отправляйте деньги через Western Union или на криптокошельки, не переходите в мессенджер по просьбе «здесь неудобно».
• Туристическое жильё на короткий срок в Андалусии имеет регистрационный номер (VFT/VUT). Просите его.
• Подробнее о схемах: Как безопасно покупать и продавать с рук.

7. Прописка

Договоритесь с владельцем о прописке ещё до подписания договора. Без неё сложнее с врачом, школой и документами. См. Прописка (empadronamiento) в Малаге.